祖父名義の土地相続手続きで知っておくべき5つのポイント｜司法書士が解説

本コラムで分かること

祖父名義の相続手続きをしたい場合、様々なトラブルに巻き込まれる可能性があります。しかし、いざトラブルに巻き込まれてしまっても対処の方法さえ知っていれば安心です。そこで今回は、祖父名義の土地相続手続きで知っておくべき5つの重要ポイントをご紹介します。

ポイント1：祖父名義の土地相続手続きとは？相続登記(不動産の名義変更)の義務化との関係

土地というのは、所有者が亡くなると相続人に引き継がれます。よくある例は、父の保有していた土地が、相続によって子に引き継がれるというものです。しかし、対象の土地が祖父名義の土地だった場合、相続手続きに手間がかかってしまいます。

土地の所有権移転を登記上に反映させる相続登記(不動産の名義変更)では、祖父の代から子（孫）の代に飛ばして相続手続きをすることができません。祖父から父へ、父から子へといったように、2回の相続手続きを挟まなければならないのです。

その他にも、相続手続きを先延ばしにしたため生じる相続人の認知症の発症、手続きの煩雑さにより生じる遺産分割協議の難航化といった問題も起こり得ます。

また、昨今においては何代もの期間、相続登記(不動産の名義変更)を行わなかったために所有者が細分化、現時点での所有者の所在が不明な状態である「所有者不明土地」が問題視されています。

こうした背景を受け、令和6年4月1日から相続登記(不動産の名義変更)が義務化されることになります。

不動産を取得した相続人は、原則3年以内に相続登記(不動産の名義変更)をしなければなりません。正当な理由なく相続登記(不動産の名義変更)の義務に反した場合、10万円以下の過料（行政上の秩序罰）の対象となってしまうため、まだ相続登記(不動産の名義変更)をしていない方は早めの着手を検討してください。

ポイント2：トラブルを回避！祖父名義の土地を相続する際の相続手続きとは？

祖父名義の土地を相続する際は、「数次相続」と「代襲相続」がキーワードです。

いずれも用語解説だけでなく、対処法についてもご紹介します。正しい対処法を知らないでいると遺産分割協議の難航化に繋がってくるため、必ず押さえておきましょう。

数次相続について

数次相続とは、相続が発生してから遺産分割が終了しないうちに相続人の1人が亡くなり、次の代の相続が発生してしまうことです。最初に起こった相続を「一次相続」、次に起こった相続を「二次相続」と呼びます。数次相続となった場合、まずは一次相続と二次相続の相続人をすべて確定させなければなりません。遺産分割協議は相続人が1人でも欠けていると無効になってしまうため、誰が数次相続の法定相続人になるかを確認してからでないと、話し合いへと移行することができないため注意しましょう。

なお、祖父名義の土地の相続が数次相続になってしまった場合、原則として一次相続の相続登記(不動産の名義変更)をし、次に二次相続の相続登記(不動産の名義変更)をしなければなりません。その際、中間の相続人が単独であれば、1回の申請でまとめての登記申請が可能です。つまり、数次相続の場合は、中間省略が認められるということです。登記費用の節約につながるため、ぜひ活用しましょう。

代襲相続について

代襲相続とは、被相続人が亡くなった際、本来相続人になるはずだった人がすでに死亡していた場合、その代わりに下の代へ相続権が移行する制度です。

たとえば、祖父が亡くなった際は父が本来の相続人ですが、父が先に亡くなっていた場合は子ども（祖父目線で孫）に代襲相続が発生します。

新たに相続人になった者を「代襲相続人」といい、他の相続人と対等の立場で遺産分割協議に参加することが認められています。しかし、他の相続人からすれば自身より下の代に違いないため、対等な目線で話し合いできないといったトラブルが散見されます。

特に、祖父名義の土地を相続する際に代襲相続が発生しているとなると、代襲相続人は肩身の狭い思いをしかねません。しかし、あくまでも対等であることを忘れてはなりません。どうしても話し合いが難しいと感じる場合は、専門家への依頼を検討するのが良いでしょう。 

ポイント3：相続手続きの準備リスト！必要な書類や手続きとは？

祖父名義の相続手続きをする際は、以下の書類をあらかじめ用意しなければなりません。

☑相続人が確定できる戸籍謄本すべて

☑登記申請書

☑固定資産評価証明書または課税明細書

☑祖父の住民票（除票）または戸籍の附票

☑父の住民票（除票）または戸籍の附票

☑相続登記(不動産の名義変更)する相続人の住民票または戸籍の附票

☑遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書）

実際の相続登記(不動産の名義変更)までの流れ

上記書類の用意ができたら、以下の流れにそって実際の相続登記(不動産の名義変更)申請を行います。

①相続する不動産の確認

②遺産分割協議で承継人を決める

③必要書類を管轄法務局に提出する

①相続する不動産の確認

まずは相続する不動産の確認からはじめましょう。

対象不動産の現況だけでなく、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、権利関係についても確認します。不動産は土地と家屋に分けて登記されているため、それぞれの所有者を確認するのが大切です。登記済権利証（登記識別情報通知）や名寄帳を確認して対象不動産を調査することも必要です。

②遺産分割協議で承継人を決める

相続する不動産の確認後、次は遺産分割協議で対象不動産の承継人を決めましょう。

遺産分割協議は、相続人の全員参加が必須条件です。相続人に認知症などで判断能力の不十分な方がいる場合は「成年後見人の選任」、未成年の相続人がいる場合は「未成年後見人、もしくは特別代理人」の選任が必要になります。もし、スムーズな遺産分割協議が難しい事情があるという方は、この段階で専門家に相談するのがおすすめです。

③必要書類を管轄法務局に提出する

遺産分割協議で対象不動産の承継人が決まった後は、準備していた必要書類を管轄法務局に提出しましょう。登記申請書は、法務局のホームページで書式のダウンロードができます。記載例を参考にしながら、必要事項を埋めていきましょう。

なお、法務局に戸籍謄本を提出する際は、「法定相続情報証明制度」の利用がおすすめです。法定相続情報証明制度を利用すれば、法務局に法定相続情報一覧図の写しを作成してもらえ、相続登記(不動産の名義変更)以外の相続手続きの際に大量の戸籍謄本を提出する必要がなくなります。

ポイント4：税金や費用について理解しておかなければならない注意点

祖父名義の相続登記(不動産の名義変更)する際は、すべて無料で行えるわけではありません。不動産にかかる税金と司法書士に支払う費用について事前に理解しておきましょう。

また、適切なタイミングであれば利用できる「空き家特例」についてもご紹介します。

不動産にかかる税金（登録免許税）

相続登記(不動産の名義変更)は、申請時に登録免許税を納めなければなりません。

登録免許税は、「固定資産税評価額×税率（1000分の4）」で算出できます。

固定資産税評価額とは、各市区町村で管理されている固定資産課税台帳に記載されている土地や家屋の評価額のことです。市区町村役場にて固定資産税評価証明書を取得するか、毎年送付されてくる納税通知書に添付された課税資産明細欄にて確認できます。

なお、令和7年3月31日までは、個人が相続にて土地の所有権を取得していたにも関わらず相続登記(不動産の名義変更)前に死亡していた場合に限り、登録免許税が免税されます。

司法書士へ支払う報酬

相続登記(不動産の名義変更)を司法書士へ依頼する場合は、報酬を支払わなければなりません。

金額については司法書士事務所によって異なります。比較検討のために当事務所の料金表を記載しますので、ぜひ参考にしてください。

当事務所では、相続手続きをすべて任せてしまえるプランをご用意しています。登記申請のプロが1から10まですべて行うため、確実に相続登記(不動産の名義変更)を完了させることができます。

また、費用を節約させたい方には相続登記(不動産の名義変更)節約プランがおすすめです。詳細は下記のページをご覧ください。

引用　https://www.yoshida-legal.com/fee/

適切なタイミングであれば利用できる空き家特例

適切なタイミングであれば「空き家特例」を使って、3,000万円の税額控除を受けることができます。空き家特例という名称からもわかるように、控除を受けるためには「相続が発生したため空き家になったこと」が要件となります。

言い換えれば、空き家を解消することで控除が受けられなくなってしまうため注意が必要です。もし、相続不動産をあらかじめ売却する予定があれば、早い段階から専門家に相談し、空き家特例の適用要件を検討しながら手続きを進めていくのがおすすめです。

ポイント5：祖父名義の土地相続手続きで陥りがちなトラブルを予防するには？

祖父名義の土地相続手続きで陥りがちなトラブルを予防するために、目の前にある遺産分割協議を先延ばしにしないことが重要です。

遺産分割協議がいつまでもまとまらないままだと、認知症の相続人が出てくるだけでなく、いずれは亡くなってしまい数次相続が発生するなど、現状以上に遺産分割協議を難航化させるトラブルを引き起こすことになりかねません。

次世代にトラブルの種を引き継がせないためにも、遺産分割協議は放置しないのが大切です。そして、遺産分割協議終了後は相続登記(不動産の名義変更)申請をしっかり行うようにしてください。

遺言書を作成してトラブルを防止しよう

遺産分割協議を放置してしまう原因の1つは、「遺言書」が作成されていないことが挙げられます。あらかじめ遺言書を作成し、相続人個々の配分を明記しておけば、遺産分割が不要になるだけでなく、相続トラブルを引き起こす可能性をぐっと下げることができます。

今後、自身の相続でトラブルを引き起こさないためにも、まだ元気なうちに遺言書の作成を検討してみてはいかがでしょうか？まだ両親がご健在という方も、遺言書の作成を勧めることで、自身が相続トラブルに巻き込まれる危険を回避できます。

両親に遺言書の作成を促すのは容易ではありませんが、専門家を交えながら必要性について理解してもらうなど、積極的に行うことがトラブル防止に繋がります。

まとめ

祖父名義の土地相続手続きでは、数次相続・代襲相続が問題になりがちです。

こうした問題を回避するには、「あらかじめ遺言書を作成しておくこと」、「遺産分割協議を先延ばしにしないこと」が重要です。もし、トラブルに巻き込まれてしまったという方は、これ以上問題が積み重なる前に、専門家への早期相談をおすすめします。